商業(yè)綜合體最近幾年發(fā)展加速，在剛剛過(guò)去的2017年，全國(guó)平均每天就有一座新購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。

購(gòu)物中心火爆的人氣吸引著無(wú)數(shù)品牌進(jìn)駐，比如海底撈、外婆家、屈臣氏，以及很多不知名的普通品牌。

然而，大家千萬(wàn)不要被購(gòu)物中心繁榮的表象所迷惑，這里店進(jìn)的多，死的也多。因?yàn)樗徒诌吷啼佉粯樱灿猩鎵毫拖葳濉?/p>

本期，我們要談的是購(gòu)物中心的選址問(wèn)題，這里面大有文章，如果貿(mào)然跟風(fēng)進(jìn)場(chǎng)，很可能就會(huì)淪為炮灰。

1購(gòu)物中心的租金計(jì)算方法

要在購(gòu)物中心選址，首先要了解物業(yè)租金的計(jì)算方式。一般而言，它有3種定價(jià)方式：

1、成本計(jì)價(jià)法

即地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)這個(gè)購(gòu)物中心花了多少錢，他計(jì)劃在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)收回成本，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上確定租金。

2、投資回報(bào)計(jì)價(jià)法

這是在成本計(jì)價(jià)法的基礎(chǔ)上，將全部要素集中為資金成本，以銀行利率作為標(biāo)尺來(lái)確定租金的方法。

3、市場(chǎng)計(jì)價(jià)法

這種計(jì)價(jià)法是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，以同類商場(chǎng)平均價(jià)格作為確定租金的依據(jù)。它考慮到商戶對(duì)租金的接受程度，以及不同購(gòu)物中心對(duì)優(yōu)質(zhì)商戶資源的爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)，因而能反映出市場(chǎng)供求關(guān)系。

如今在一、二線城市，購(gòu)物中心大多以市場(chǎng)計(jì)價(jià)來(lái)確定租金水平。但在一些三、四、五線城市，仍以傳統(tǒng)的成本計(jì)價(jià)和投資回報(bào)計(jì)價(jià)為主。

對(duì)商戶而言，市場(chǎng)計(jì)價(jià)法毫無(wú)疑問(wèn)最合適、最公平。所以，如果你打算去購(gòu)物中心開(kāi)店，最好先問(wèn)清楚租金是怎么算的，盡量避免與按成本或投資回報(bào)計(jì)算租金的地產(chǎn)商合作。

2購(gòu)物中心選址指南

那么到底如何在購(gòu)物中心選址呢？一般而言，至少有五大參考因素：

1、有效購(gòu)買力

有效購(gòu)買力是指這個(gè)購(gòu)物中心商圈內(nèi)（一般是3公里）人口的購(gòu)買能力。它比人氣更客觀，因?yàn)橛械牡胤诫m然人氣旺，但大媽級(jí)的人多，提袋率低，開(kāi)店的風(fēng)險(xiǎn)就大。

舉個(gè)例子，A購(gòu)物中心3公里內(nèi)有50萬(wàn)人口，日均消費(fèi)人數(shù)為15000人，人均消費(fèi)200元，那么A購(gòu)物中心的月有效購(gòu)買力就是9000萬(wàn)。

很明顯，有效購(gòu)買力越高，平攤到每個(gè)店的營(yíng)業(yè)額就高。

所以，如果你在跟地產(chǎn)商談判時(shí)，一定要問(wèn)清楚這里的有效購(gòu)買力是多少，這是決定你要不要在這里選址的最關(guān)鍵因素！

2、店鋪可見(jiàn)度

可見(jiàn)度是指從購(gòu)物中心人流動(dòng)線看到門頭和店招的程度。如果一家店可見(jiàn)度低，那么即使它處在一個(gè)牛逼的購(gòu)物中心，仍然難逃倒閉厄運(yùn)。

大家都知道北京王府井東方新天地商場(chǎng)名氣大、客流大，但是這里有家呷哺呷哺卻生意十分慘淡。

為什么？

因?yàn)樗目梢?jiàn)度實(shí)在太低了！它開(kāi)在負(fù)一層的一個(gè)拐角位置，雖然商場(chǎng)人流不息，但幾乎沒(méi)人注意到它！

所以，不管你呷哺呷哺有多出名、翻臺(tái)率有多高，只要你選址時(shí)犯了“店鋪可見(jiàn)度低”一條錯(cuò)，就會(huì)滿盤皆輸。

3、距離一樓遠(yuǎn)近

毫無(wú)疑問(wèn)，一樓是購(gòu)物和消費(fèi)最最便利、客流量最大的樓層。鋪鋪旺的創(chuàng)始人年輕時(shí)就曾把店開(kāi)在一個(gè)有幾級(jí)臺(tái)階的“二樓”，無(wú)法提供消費(fèi)的便利，導(dǎo)致生意慘淡。

在購(gòu)物中心，距離一樓的層數(shù)多少是你選址參考的關(guān)鍵。離一樓的距離每增加一層，你的客流量就少一截。到最頂層，人流量就變得非常少了。即使這里的租金低，你也不要輕易接盤。

4、是否靠近主力店

在購(gòu)物中心，不同業(yè)態(tài)、不同品牌的租金差別很大。如果主力店租金是1，那么次主力店租金就是2，普通店租金則達(dá)到了3。

為什么你的租金是別人的3倍？因?yàn)橹髁Φ昴軒?lái)大規(guī)模客流。

所以，既然你付出了高額的租金，那么就要好好利用起來(lái)。

主力店的出口和入口附近人流量通常都非常大，比如沃爾瑪、迪卡儂，簡(jiǎn)直就是川流不息。把店開(kāi)在這個(gè)位置，生意絕對(duì)不會(huì)差。

如果主力店附近的店鋪拿不到，那么次主力店旁邊也是可以的。你看看麥當(dāng)勞、必勝客旁邊的店，人氣通常也很高。

5、停車位多不多

停車位是指每千平方米經(jīng)營(yíng)面積擁有的停車位個(gè)數(shù)。隨著自駕出行的人越來(lái)越多，泊車的便捷性無(wú)疑成為人們是否選擇該購(gòu)物中心的關(guān)鍵。

一般而言，購(gòu)物中心至少要滿足每一百平方米一個(gè)車位的配比。但是一些年代較久的購(gòu)物中心車位非常緊張，每百平方米不到0.5個(gè)車位，很大程度影響了顧客的消費(fèi)體驗(yàn)。

所以，你在選擇購(gòu)物中心的時(shí)候一定要問(wèn)清楚這里的車位配比是多少。反向推論，如果一個(gè)購(gòu)物中心連車位都不能做到以聚客為中心，那么它今后的運(yùn)營(yíng)誠(chéng)意也會(huì)大打折扣。

要經(jīng)營(yíng)好一家店鋪、真正實(shí)現(xiàn)持久盈利，選址還只是一個(gè)開(kāi)端。